Спустя почти 15 лет после того, как лопнувший пузырь на рынке недвижимости обрушил мир на самый серьезный финансовый кризис за столетие, быстрорастущие рынки недвижимости вызывают неприятное чувство дежавю.
Цены растут от Новой Зеландии до Южной Кореи. Верхняя одежда из Окленда, которая не могла похвастаться даже собственным туалетом, в этом месяце перешла из рук в руки более чем за 2 миллиона новозеландских долларов (1,1 миллиона фунтов стерлингов); Между тем, в 6000 милях от Сеула власти спешат обуздать перегретый рынок. В США цены растут самыми быстрыми темпами за более чем 30 лет, а здесь покупательское «безумие» привело к самому оживленному первому полугодию за всю историю наблюдений, согласно сайту недвижимости Rightmove.
Агент Knight Frank видит новые признаки пены в своем последнем глобальном индексе городов, который отслеживает цены на 150 основных рынках и в настоящее время растет самыми быстрыми темпами с 2006 года. Кейт Эверетт-Аллен, руководитель отдела международных исследований, говорит: «Сейчас они есть. В индексе 43 города, в которых рост цен выражается двузначными числами. До пандемии был только один.
Скачки цен происходят из-за того, что строители пытаются найти материалы и рабочую силу, чтобы удовлетворить спрос. Это также происходит на фоне стимулов, оказываемых политиками, настороженно наблюдающими за распространением варианта дельты.
Бывший установщик ставок Банка Англии Адам Позен предупреждает, что пузыри на рынке жилья «почти всегда означают проблемы», и ставит риск возникновения одного в США на «семь из 10». Неужели центральные банкиры рискуют отвлечься и спровоцировать новый кризис на рынке жилья?
Стоимость среднего дома упала до 260 358 фунтов стерлингов.
Банк Англии настаивает на том, что нет, несмотря на то, что индекс цен на жилье Nationwide в июне рос самыми быстрыми темпами за почти 17 лет. В его последнем отчете о финансовой стабильности рынок жилого жилья почти не упоминается. Сэр Джон Канлифф, заместитель управляющего по вопросам финансовой стабильности, «ни в коем случае не останавливается на достигнутом», но говорит, что установщики ставок «увидят, как будет развиваться рынок», когда временные факторы, такие как отпуск по гербовым сборам Великобритании, будут отменены.
Он добавляет, что структурные сдвиги могут удержать цены на высоком уровне, поскольку работа на дому становится большей частью экономики. Большого беспокойства для Банка — того, что более оживленный рынок приведет к увеличению задолженности домохозяйств — «пока не произошло».
Но в то время как Федеральная резервная система США скупает 40 миллиардов долларов (29 миллиардов фунтов стерлингов) в месяц ипотечных ценных бумаг в рамках своего стимулирования Covid, другие центральные банки уже опираются на свои рынки жилья. Резервный банк Новой Зеландии, где цены уже были завышены из-за хронической нехватки предложения и минимальных затрат по займам, повторно наложил ссуду на лимиты по ипотечным кредитам, прекратил количественное смягчение (QE) и дал понять, что ставки могут вырасти уже в следующем месяце. .
Стабильность цен на жилье теперь была добавлена к его мандату на фоне опасений по поводу потенциального ущерба финансовой системе. В Канаде, еще одной горячей точке, где стремительный рост цен и нехватка домов вызвали протесты со стороны тех, кто закрылся на рынке, центральный банк начал сдерживать поддержку еще в апреле.
Адам Слейтер, ведущий экономист Oxford Economics, предупреждает, что цены на жилье в странах с развитой экономикой могут быть завышены примерно на 10%, основываясь на исследовании рынков в 14 странах. Это еще не достигло предполагаемой переоценки примерно на 13-15% в преддверии финансового кризиса 2006 года, но остается вопрос, что произойдет дальше.
Цены на жилье вырастут на 9% выше прогнозов
Он говорит: «Ключевым моментом в этом является то, что мы находимся в середине довольно сильного роста цен на жилье, но мы не знаем, где находится конечная точка. Но бум может продлиться еще два года, и в этом случае эти меры будут выглядеть немного более тревожными ».
Слейтер добавляет: «Существует довольно распространенное мнение о том, что большая часть тепла на рынке жилья связана с налоговыми льготами, которые исчезнут, как только они закончатся. Я думаю, проблема в том, что если мы посмотрим на глобальное сравнение, мы увидим, что цены быстро растут во многих местах, где эти налоговые льготы отсутствуют.
«Отчасти цены на активы высоки, потому что денежно-кредитная политика является мягкой. Растут не только цены на жилье, но и цены на акции. Вы можете просмотреть различные цены на активы и найти довольно четкую картину. Жилье является частью этого ».
Эксперты говорят, что льгота по сбережениям — по крайней мере, пока — заключается в отсутствии заемных средств на рынке недвижимости по сравнению с подготовкой к 2008 году. Доля ипотечного кредита в ВВП остается ниже уровней, достигнутых до GFC, и в последнее время лишь преувеличивается. катастрофическим падением роста, вызванным блокировкой коронавируса.
Мировое ипотечное кредитование
Рост кредитования медленнее, чем в докризисный период, по сравнению с периодом 2007–2008 годов, когда бум структурного финансирования вызвал резкое падение стандартов андеррайтинга и рост «субстандартного» долга. Кредиторы с более высокой капитализацией также гораздо более осторожны в отношении того, кому они ссужают.
В США почти три четверти ипотечного кредитования по стоимости идет лицам с «очень хорошим» кредитным рейтингом Experian, а subprime практически не существует. Данные Bank of America также показывают, что только 2% новых кредитов США имеют плавающую ставку по сравнению с более 20% до 2007 года, что значительно снижает подверженность заемщиков риску процентного шока.
Кроме того, данные Банка Англии показывают, что доля всех ипотечных сделок с соотношением ссуды к стоимости более 90% упала в первом квартале до 1,1% — самого низкого уровня с момента начала сбора данных в 2007 году.
Более обеспеченные заемщики подпитывают ипотечный бум в США
«По сравнению с историей, кредитование с высоким LTV ничтожно, поэтому даже в случае резкой коррекции цен на недвижимость банковские убытки будут небольшими», — говорит банковский аналитик Investec Ян Гордон. Но он утверждает, что правительство вряд ли достигнет своих амбиций по строительству 300 000 домов в год к середине десятилетия. Уровень безработицы будет намного ниже, чем предполагалось в начале пандемии, а это означает меньшее количество проблемных продавцов. «В условиях« низких »процентных ставок, которые я считаю постоянными, возможность обслуживания более высокого ипотечного долга, возможно, в какой-то мере окажет поддержку рынку жилья», — добавляет он.
Еще один фактор, работающий против неминуемого взрыва пузыря, — это отсутствие строительного безумия. Эверетт-Аллен говорит: «У нас не было такого большого бума предложения, как на ряде рынков, который был до 2008 года. В Испании и Ирландии, например, появилось огромное количество новостроек. ”
Дэвид Майлз, экономист по рынку жилья и еще один бывший специалист по установлению ставок в Банке, говорит, что недавний скачок цен также следует рассматривать в более широком контексте падения реальных процентных ставок с середины 1980-х годов, поскольку доходность или доходность устойчивых к инфляции правительств долг просел почти на шесть процентных пунктов. Этот сдвиг приводит к росту цен на такие активы, как жилье, которые с 1985 года выросли в реальном выражении вдвое. «Более широкая картина того, почему цены на жилье так сильно выросли во многих странах за довольно длительный период, теперь имеет относительно простой ответ, который в том, что реальные процентные ставки сверхнизкие ».
Но Майлз добавляет, что рынок жилья Великобритании «более восприимчив» к изменению траектории процентных ставок, в то время как его бывший коллега из MPC Позен, ныне президент Вашингтонского института международной экономики Петерсона, добавляет, что еще слишком рано списать страхи пузыря.
Ценообразование на пандемию Кредиты всего за 0,99 процента и отказ от городского топливного бума
Он говорит: «Как мы видели в Великобритании за последние 15 лет, факторы предложения не корректируются автоматически при инвестициях в жилую недвижимость и могут подпитывать пузыри».
Тем не менее, по словам экономиста TS Lombard Дарио Перкинса, более серьезная угроза может исходить от коммерческой недвижимости, чем от цен на жилье, поскольку тенденции работы из дома означают больше пустых площадей и падают оценки. Это создает дыру в банковских балансах и вынуждает компании, берущие ссуды под здания, предоставлять дополнительное обеспечение.
«Есть светские изменения на рынках жилой недвижимости, а также светские изменения в коммерческой собственности, и мы действительно не знаем, как это будет происходить. Если все сокращают штат, пытаясь снизить затраты, то вы говорите о росте доли вакантных площадей ».
По словам Слейтера, пока сочетание дешевых ипотечных кредитов, мягкой денежно-кредитной политики и недостатка предложения должно снизить риск «насильственной коррекции».
Но министр финансов США Джанет Йеллен выразила озабоченность по поводу долгосрочной доступности жилья, а Майлз предупредил, что выгоды от высоких цен на жилье будут передаваться будущим поколениям «неравномерно». Даже если пузырь не лопнет драматическим образом в 2007 году, бум на рынке недвижимости Covid угрожает закрепить неравенство, проявленное пандемией.
Свежие комментарии