Полиция следит за зданием штаб-квартиры Evergrande в Шэньчжэне
Очередь из 60 охранников в форме вытянулась у входа в сияющую башню Шэньчжэня китайского гиганта недвижимости Evergrande в понедельник, когда десятки разъяренных инвесторов требовали от компании ответов и своих денег.
Протестующие, заявившие, что их «обманули», представляют собой лишь небольшую часть из примерно 1,5 млн человек, которые вкачали деньги в Evergrande, чтобы купить квартиры, которые еще не построены — а, возможно, никогда не будут.
Evergrande, основанная в 1996 году миллиардером Сюй Цзяинем с хорошими связями, пережила бум городской недвижимости, который сейчас иссякает, и балансирует под бременем долга в 300 миллиардов долларов. Фирма была вынуждена отрицать неизбежное банкротство, но рейтинговые агентства предсказывают дефолт, в то время как отечественные банки и иностранные кредиторы находятся на крючке, что вызывает опасения по поводу «момента Lehman» для второй по величине экономики мира.
«Прямо сейчас в Китае очень много людей, которые платят за недвижимость у компании, которая выглядит так, как будто она идет на убыль», — говорит Марк Уильямс, главный экономист по Азии в Capital Economics.
Evergrande имеет больше всего обязательств среди ведущих застройщиков Китая.
В то время как кризис Evergrande привлек внимание заголовков, составляющие спада с китайской недвижимостью находились в стадии разработки. Еще в 2016 году президент Китая Си Цзиньпин предупредил о возможном преследовании, сказав, что «собственность предназначена для проживания, а не для спекуляций».
Это сообщение опровергает тот факт, что рекламные щиты от стены до стены, телевидение и даже реклама в лифтах заманивают покупателей вкладывать свои деньги в недвижимость, что является надежным вариантом на слаборазвитом финансовом рынке, предлагающем относительно мало альтернатив для инвестиций. В условиях более высокого уровня сбережений и населения, пережившего экономический бум, покупка недвижимости за наличные на годы вперед является обычным явлением, а владение недвижимостью — чем больше, тем лучше — является символом статуса.
Айрис Панг, главный экономист ING по Китаю, говорит: «Это культура, глубоко укоренившаяся в сознании китайцев, если не всех азиатов. Посмотрите на Гонконг, посмотрите на Макао. Сингапур немного отличается, потому что у него очень щедрая политика в области государственного жилья. Но во всей Азии домовладение — это своего рода признание себя, страховка для жизни или выхода на пенсию ».
Бум на рынке недвижимости, подпитываемый Пекином
Высокий спрос привел к тому, что средние цены на жилье в Китае достигли в 18 раз больше, чем средний доход на рынке частной собственности, которого даже не существовало до кануна тысячелетия. Но этому также способствовало то, что Пекин регулярно обращался к инвестициям в недвижимость, сектор, на который непосредственно приходится около 15% экономики Китая, в качестве краткосрочного стимула для роста в периоды экономической нестабильности. Компании увеличили заемные средства с благословения правительства.
Несмотря на то, что уровень вакантных площадей превышает 20%, тенденция к чрезмерному строительству в стране партийных чиновников, стремящихся продемонстрировать быстрый региональный рост — и получить свое следующее продвижение по службе, — также стоит за феноменом «городов-призраков»: городских районов, заполненных полуфабрикатами из бетонных корпусов. .
Рост цен на жилье опережает располагаемый доход
Стремление к сокращению доли заемных средств было замедлено торговой войной, а затем пандемией. В прошлом году он пошел в ногу с публикацией Пекином «трех красных линий» для девелоперов, вводя новые строгие ограничения на обязательства как долю активов, заемные средства менее 100% и достаточно денежных средств для покрытия краткосрочных долгов.
По данным рейтингового агентства Standard & Poor's, в начале 2021 года только небольшая часть отечественных девелоперов или всего 6% соблюдали правила. Между тем в этом году власти активизировали усилия по сдерживанию цен на жилье с помощью таких мер, как ограничения на покупку жилья и повышение ставок по ипотечным кредитам.
Надвигающийся демографический кризис
Попытки обуздать Evergrande и его сверстников только усилят нисходящее давление, в то время как коммунистическое руководство следит за социальной сплоченностью и усугубляющимся демографическим кризисом.
Согласно последней официальной переписи населения, опубликованной ранее в этом году, население Китая росло самыми медленными темпами с пятидесятых годов за десятилетие до 2020 года. Между тем, наследие быстрого экономического развития и политики одного ребенка, от которой отказались в 2016 году, означает, что к 2050 году в стране, вероятно, будет один пенсионер на каждые два работника по сравнению с соотношением иждивенцев один к десяти в 2000 году. .
Спрос на новые дома стремительно растет
Джонатан Эшворт, китайский экономист Fathom Consulting, говорит, что инвестиции в недвижимость были «отличным инструментом» для роста в прошлом, но добавляет: «Вы подошли к моменту, когда цены в китайских городах настолько высоки, так что вот и все. большой вопрос о неравенстве. Они чувствовали, что им нужно что-то делать. У властей действительно усилились опасения по поводу демографической составляющей. Принято считать, что такие высокие цены на жилье снижают желание людей иметь детей или иметь более одного ребенка ».
Ожидается, что перемещение населения Китая в города также замедлится, догнав разработчиков, готовых к дальнейшему расширению.
Эшворт добавляет: «Перспективы продаж намного слабее, чем думали [разработчики]. Итак, у них есть все эти долги, которые они накопили на ожидании того, что они смогут расширяться и расширяться ».
Поскольку цена на недвижимость в новостройках снижается до самого низкого уровня за пять месяцев, безнадежные долги китайских банков также выросли. Это вызвало опасения по поводу финансового заражения, а также негативного воздействия на мировую экономику спада в секторе недвижимости страны, на который потребляется около четверти мировой железной руды.
Обязательства Evergrande превышают 2 триллиона юаней
Но Уильямс говорит, что момент в стиле Lehman Brothers маловероятен, ссылаясь на спасение обанкротившегося банка Baoshang Bank в 2019 году Народным банком Китая в качестве «сценария» для банковского вмешательства: «У них была возможность взглянуть на 2007 год. и они не повторяли бы тех же ошибок. Они вроде как пробовали бороться со стрессами в банковском секторе ».
Реструктуризация правительства выглядит наиболее вероятной для Evergrande, которую Панг относит к категории «слишком большой, чтобы потерпеть неудачу». «Это должно быть выживание», — говорит она.
Это, однако, может мало утешить китайских покупателей, вложивших миллиарды в Evergrande, а также иностранных инвесторов, владеющих более чем 7 млрд долларов долга компании, номинированного в США. Отучить китайскую экономику от ее аппетита к собственности, вероятно, будет болезненным опытом.
Дополнительный репортаж Софьи Ян
Свежие комментарии