Финансовый центр Франкфурта, Германия, на берегу Главного города Кредит: Ноппасин Вонгчум/alamy
В тени Из стеклянных и стальных башен финансового района Франкфурта находится Вестенд — ответ немецкого города Мэйфэру.
Игровая площадка для банкиров, которые работают в «Майнхэттене», финансовом центре Германии на берегу реки Майн, богатый район — одна из самых дорогих частей на самом переоцененном рынке недвижимости в мире.
По данным UBS, дома регулярно продаются по цене более 1 миллиона евро (850 000 фунтов стерлингов), а цены относительно доходов во Франкфурте выросли вдвое за 10 лет. Он возглавил ежегодный индекс глобального жилищного пузыря банка. Мюнхен также оказался под номером четыре, в то время как радикальные меры, такие как экспроприация собственности, рассматриваются в Берлине, где цены на жилье стремительно растут.
«Стало довольно сложно приобретать недвижимость для получения постоянного дохода. семьи, особенно в Берлине », — предупреждает Питер Рабиц, владелец элитного агента по недвижимости Your Berlin Agent.
« Я ожидаю, что цены будут расти и дальше, и даже с этими сумасшедшими цифрами прямо сейчас, как и мы. нет инвентаря ».
Проблема пузыря грозит обрушиться на Германию после того, как ее рынок жилья пережил пандемию.
Цены на жилье выросли на 11% в годовом исчислении в третьем квартале и сильно росли за последнее десятилетие. Это соответствует стремительному росту, наблюдаемому в Великобритании, где опасения по поводу дальнейшего роста цен вчера были подогреты газетой Daily Telegraph, сообщившей, что Банк Англии намерен ослабить правила доступности ипотеки.
Процентное изменение цен на жилье в Германии из года в год < p>Бум цен на жилье в Германии вызвал тревогу в ЕЦБ и вызвал опасения по поводу пузыря на рынке недвижимости, который может иметь ужасные последствия для крупнейшей экономики Европы.
В прошлом месяце ЕЦБ поставил рынок недвижимости Германии в опасную зону. поскольку он предупредил, что риск резкого падения цен на жилье в еврозоне «существенно увеличился». Нидерланды и Австрия также были сочтены уязвимыми для возможного лопания пузыря, поскольку экономисты предупреждали о побочных эффектах для остальной экономики.
«Задолженность домашних хозяйств и переоценка жилой недвижимости растут, усиливая среднесрочные факторы уязвимости и опасения по поводу раздуваемого долгами жилищного пузыря», — говорится в отчете ЕЦБ о финансовой стабильности.
Резкий рост процентных ставок грозит стать искрой, вызывающей внезапный спад по мере роста инфляции. Германия избежала пузырей на рынке жилья в результате финансового кризиса, но в последние годы в ней наблюдался быстрый рост цен. Эксперты говорят, что бум был вызван низкими процентными ставками, резким увеличением численности населения, частично вызванным мигрантами, и спекулятивным поведением по мере роста цен.
«Когда вы видите, что цены куда-то падают, спекулятивный капитал идет в убыток. «, — говорит Константин Холодилин, экономист аналитического центра DIW Berlin.
Поскольку все больше немцев ощущают затруднения из-за роста арендной платы, а закупочные цены становятся менее доступными, жилье стало проблемой на пороге сентябрьских выборов.
Олаф Шольц, который завтра заменит Ангелу Меркель на посту канцлера, пообещал строить 400 000 домов каждый год, но аналитики скептически относятся к достижению этой цели в условиях нехватки мощностей в строительном секторе.
Разрешения на строительство и готовые единицы жилья в Германии.
Агент по недвижимости Рабиц говорит, что цены стабилизируются, если цель будет достигнута, но предупреждает, что это «действительно сложная цель».
Популистские, но сомнительные с экономической точки зрения решения набирают обороты на фоне резкого роста цен на аренду и жилье. Берлин ввел контроль за арендной платой, чтобы снизить цены, но исправить расходы не удалось. В то время как в сентябре столица проголосовала «за» на референдуме, чтобы дать властям право налагать арест на собственность в связи с резким ростом цен на жилье. Основные партии в городе выступают против этой политики, но голосование подчеркивает рост напряженности в столице из-за жилья.
Хотя дом англичанина — его замок, немцы не так озабочены желанием иметь собственное жилье, как в Британии.
Уровень владения жильем в Германии — один из самых низких в Европе. Около 45% немцев владеют своей собственностью, а остальные арендуют, по сравнению с 63% британцев и примерно тремя четвертями испанцев и итальянцев.
Йохен Моберт, экономист Deutsche Bank, говорит, что культура аренды восходит к Второй мировой войне. Мировая война, когда мигранты перебрались с коммунистического востока на капиталистический запад.
«После Второй мировой войны было 8 миллионов беженцев, было разрушено много зданий и действовали очень строгие законы об аренде», — говорит он.
«За последние 12 лет, по крайней мере, в мегаполисах, арендная плата начала расти, и впервые аренда стала проблемой».
Однако отношение немцев постепенно становится все больше похожим на британское. В то время как доля домовладельцев в Великобритании снижается, поскольку цены на молодых людей не доступны на рынке, в Германии она выросла с чуть более трети в 1990 году, и некоторые ожидают, что в следующем десятилетии она вырастет до 50 процентов.
< p>Цены могут стагнировать, позволяя доходам и доступности наверстать упущенное. Более тревожно было бы, если бы цены продолжали быстро расти из-за дефицита предложения, но наиболее опасным было бы, если бы они испытали резкое падение, когда лопнул пузырь.
Холодилин говорит, что это «вполне возможно» Германия. в жилищном пузыре.
Индекс риска жилищного пузыря для выбранных городов
Другие более оптимистичны в отношении угрозы, поскольку предложение, вероятно, останется ограниченным. Моберт ожидает, что раскаленные цены достигнут пика через несколько лет, прежде чем потенциально может снизиться или замедлиться рост.
Он говорит: «У нас может быть некоторая переоценка в некоторых городах, но я бы не назвал это пузырем». Если бы это продолжалось в течение десятилетия или еще пяти лет, у меня могло бы быть другое мнение ».
Внезапный рост стоимости ипотеки — самая большая угроза для рынка. Процентные ставки в ЕС находятся на рекордно низком уровне, но рынки готовятся к росту по мере роста инфляции.
Спад, вызванный повышением ставок, будет иметь огромные побочные эффекты для остальной экономики, заставляя потребителей проявлять осторожность.
В прошлом месяце Бундесбанк, центральный банк Германии, призвал своих кредиторов увеличить резервы капитала из-за их растущей уязвимости перед пузырем на рынке жилья. Он считает, что рынок жилья в Германии переоценен до 30%.
«Рост процентных ставок вполне может вызвать коррекцию цен на жилье, если ставки по ипотечным кредитам, которые, как правило, отстают от основных рыночных процентных ставок, вырастут слишком быстро», говорит Мелани Дебоно, экономист Pantheon Macro. По ее словам, падение цен на жилье в еврозоне будет иметь «большие последствия» для экономики страны и заставит потребителей сократить расходы.
Холодилин говорит, что лопнувший пузырь в Германии нанесет «некоторый ущерб», но утверждает, что это будет. ограничены отсутствием задолженности и относительно небольшими размерами строительной отрасли.
Тем не менее, резкий рост цен может вызвать большие головные боли у нового канцлера, поскольку он делает ставку на свое обещание построить 400 000 домов. Проблема пузыря грозит обрушиться на Германию, и, если это произойдет, Шольц может оказаться бессильным ее остановить.
Свежие комментарии