Миллионы домовладельцев сталкиваются с отрицательным капиталом, поскольку процентные ставки растут, а цены на недвижимость падают, что делает их неспособными продавать.
Эпоха минимальной стоимости заимствований в Великобритании после кредитного кризиса подходит к концу, а процентные ставки по некоторым ипотечным кредитам удвоились за несколько месяцев. Рынок жилья ждет расплата.
Цены выросли более чем на 10% за последний год, взлетев до рекордного уровня в 5,5 раз выше средней заработной платы, а в Лондоне даже выше. Тем не менее, надвигающийся конец сверхдешевой ипотеки означает, что покупатели, которые перенапряглись до крайности, уязвимы для скачка цен.
Что еще хуже, те, кто купил недавно и поддерживается дешевыми долгами, могут быть сильно подвержены падению цен, что может привести к отрицательному собственному капиталу: когда недвижимость стоит меньше, чем ипотека, взятая на нее, что затрудняет переезд или повторную ипотеку.
Сильные скачки ипотечных ставок вызывают падение цен на жилье.
Одна только эта фраза вселяет страх в любого, кто пережил кризис 1990-х годов, когда бум на рынке недвижимости превратился в крах.
Те, кто оказался в незавидной ситуации, в которой их ипотечный долг превышает стоимость их дома. находятся в болезненной ловушке.
Если они захотят переехать, они обнаружат, что их богатство уничтожено — выручки от продажи недостаточно для покрытия долга.
Если они захотят новую ипотеку, кредиторы отказаться — повышается риск попасть в ловушку дорогой стандартной переменной ставки.
В 2013 году после финансового кризиса Управление финансового надзора (FCA) обнаружило, что 630 000 домохозяйств оказались в тяжелом положении. Между пиком в 2007 году и минимумом в 2009 году цены упали на 18 процентов, при этом средние показатели по стране не восстановились до 2014 года. Цены на северо-востоке Англии впервые пересмотрели уровень 2009 года только в начале 2021 года.
<р>Даже этот кризис был мелочью по сравнению с 1990-ми годами. После бума, во время которого цены подскакивали более чем на 20% в год в конце 1980-х годов, рынок падал четыре года подряд с 1990 по 1994 год.
К середине этого десятилетия более чем один из У 10 заемщиков по ипотеке было больше долга, чем стоил их дом.
Теперь покупатели жилья сделали все возможное, чтобы встать на ступеньку лестницы собственности.
За последний год цены выросли более чем на 10%, темпы, которых не было со времен финансового кризиса, и месяц за месяцем достигали рекордных максимумов. Управление национальной статистики (ONS) устанавливает цены, превышающие средний заработок более чем в девять раз.
Для этого требовались более крупные депозиты. Как правило, покупатель, впервые покупающий недвижимость, экономит и копит на депозит в размере почти четверти стоимости недвижимости, по данным UK Finance, в среднем около 60 000 фунтов стерлингов. Это также потребовало более низких процентных ставок: базовая ставка теперь составляет 1 процент даже после серии повышений Банка Англии по сравнению с 4,5 процента в 2005 году и почти 15 процентами на пике в конце 1989 года.
Покупатель с депозитом в 25% имеет большой запас капитала, который должен уберечь его от всех, кроме самых серьезных, крахов собственности.
Но значительная часть населения без такого запаса капитала находится в более шатком положении. положение.
По данным Банка Англии, каждый шестой покупатель в конце прошлого года имел депозит на сумму менее 10% стоимости своего дома.
Каждый из которых одобрял более 70 000 ипотечных кредитов. в месяц это означает более 11 600 покупателей мелких депозитов, или примерно 135 000 в год.
Хотя это может быть хорошо на рынке с растущими ценами, это опасно в условиях сжатия, когда тонкая подушка собственного капитала может быть уничтожена.
Эти заемщики уязвимы сейчас, когда рынок начал меняться.
p>
Процентные ставки растут. Банк Англии повышал базовую ставку на каждом из последних четырех заседаний, поднимая ее с 0,1% до 1%, с последующим повышением.
Это означает, что типичная процентная ставка по двухлетней фиксированной ипотеке для покупателя с депозитом в 25% почти удвоилась с 1,2% в сентябре до чуть более 2,3% в прошлом месяце.
Ипотечный калькулятор
Для тех, у кого депозит в 10%. депозит, ставка выросла с менее чем 2% в начале года до 2,6% в настоящее время.
Ожидается, что ставки будут только расти. Агенты по недвижимости и геодезисты уже обнаружили, что это приводит к снижению спроса на дома, что затрудняет продажу тем, кто хочет их продать.
Эндрю Уишарт из Capital Economics ожидает, что в этом году рынок выдохнется, прежде чем цены начнут падать в 2023 и 2024 годах.
Владельцы, которые купили в нужное время, чтобы извлечь выгоду из бума, должны быть в безопасности. Цены на жилье выросли на одну пятую с февраля 2020 года, поэтому даже у покупателя с самым маленьким депозитом в этом месяце теперь должен быть значительный запас прочности.
Однако любой, кто сильно потянулся сейчас, мог упустить это. возможность.
Чарльз Гудхарт, бывший член Комитета по денежно-кредитной политике Банка Англии, сказал депутатам: «Люди, которые брали кредиты по очень низкой ставке и обнаруживают, что цены на жилье стремительно растут, не будут в отчаянном положении. Меня особенно беспокоят новые заемщики».
Если Уишарт из Capital Economics прав, а цены упадут назад — потеряв 5% в 2023 и 2024 годах, — эти 95% ипотечных заемщиков обнаружат, что их капитал сжался по сравнению с следующие два года, и только платежи по ипотечным кредитам удерживают их на правильной стороне линии.
Если падение на рынке будет глубже, чем ожидает Уишарт, повторение двух последних крупных кризисов, они рискуют попадает в отрицательную зону.
Он ссылается на данные из США о том, что люди продолжают платить по ипотечным кредитам, если они ожидают восстановления цен, но не в том случае, если они находятся глубоко под водой.
«Если вы всего лишь находитесь в отрицательном капитале, тогда у вас больше надежды, что цены в какой-то момент снова вырастут», — говорит Уишарт.
«Когда вы получаете снижение более чем на 20%, этот отрицательный капитал становится вынужденными продажами. Люди продают дом и отказываются от ипотеки».
Это действительно приведет рынок к краху.
Свежие комментарии