Квартирный ажиотаж в Великобритании не новость, но даже по меркам этой помешанной на собственности нации последние два года были особенно интенсивными.
Кэти Герберт пытается купить семейный дом в Мейденхеде, Беркшир, и на каждом шагу ее перекупают.
«Рынок здесь сумасшедший. ,” она сказала. «Один агент по недвижимости сказал мне, что хороший дом продадут за считанные часы».
У 32-летней матери одного залог меньше, чем ей хотелось бы — у них с мужем была квартира, но она была продана за убытки из-за кризиса в облицовке, а высокая арендная плата означает, что трудно накопить достаточно, чтобы не отставать от растущих цен.
«Поскольку предложение низкое, цены постоянно растут. Я не вижу, чтобы спрос здесь сильно упал, даже несмотря на рост процентных ставок и сокращение стоимости жизни, в основном потому, что это точка доступа Crossrail», — говорит она, имея в виду новую пригородную линию в Лондон. p>
Более быстрый железнодорожный маршрут сэкономит ей «время, которое я мог бы провести со своей дочерью или хотя бы попытаться добраться до дома перед сном», но это уже приносит затраты в виде более дорогой собственности.
Борьба Гербертов является следствием драматических изменений, произошедших на рынке жилья в последние годы.
На юго-востоке, где они занимаются поиском, средняя стоимость недвижимости, проданной в феврале, превышала 380 500 фунтов стерлингов, по данным Управление национальной статистики, на 12% больше, чем в прошлом году.
Это почти вдвое больше, чем 191 100 фунтов стерлингов, которые были типичными всего 13 лет назад, после финансового кризиса – более быстрый рост, чем темпы роста по стране. цены вырастут, но ненамного.
В целом по Великобритании в этом месяце цены достигли нового рекордного максимума почти в 277 000 фунтов стерлингов, что на 79% больше, чем в 2009 году.
За то же время заработная плата выросла на 38%, т. быстро как дома. Интенсивность затруднительного положения очевидна.
Точные детали варьируются от региона к региону, но картина почти везде одинакова.
За последние 12 месяцев самый медленный рост был в Северной Ирландии, где цены выросли на 7,9%, а самый высокий был в Уэльсе на 14,2%. В Англии самый слабый рост цен наблюдался в столице — 8,1%, в то время как на Востоке и Юго-Западе наблюдался самый быстрый рост цен — по 12,5% каждый.
Этот всплеск относится и к каждому типу жилья. Частный дом, купленный в 2009 году за 334 000 фунтов стерлингов, теперь может быть продан за 462 000 фунтов стерлингов, что на 38,5% выше. От 216 000 до 314 000 фунтов стерлингов за тот же период, рост на 45 процентов.
Лучшим вложением могли бы стать квартиры в переоборудованных домах, подорожавшие на 60 процентов за 274 000 фунтов стерлингов.
Пандемия немного нарушила структуру: с 2019 по 2021 год количество специально построенных квартир выросло чуть менее чем на 5%, отставая от бунгало и особняки, которые росли в три раза быстрее. Но ни одна из категорий не стала дешевле.
Оглядываясь в прошлое, цены в 1980-х выглядят как на другой планете.
Типичная терраса была продана за 264 000 фунтов стерлингов в прошлом году, что почти в 10 раз больше, чем на другой планете. Тот же дом в 1986 году стоил 28 016 фунтов стерлингов.
Любой владелец, купивший тогда, сидит на золотом прииске – хотя бы на бумаге, учитывая, что переезд в любую другую собственность обойдется им точно так же.
Каждый, кто смотрит на эти цифры, остается только с одним вывод: так продолжаться не может. Единственный вопрос сейчас заключается в том, насколько сильным будет крах, когда он, наконец, наступит.
Цены на жилье забегают вперед Так как же мы сюда попали?
Из-за резкого изменения цен дома выглядят совершенно недоступными, но очевидно, что покупатели хотят и могут раскошелиться – обычно с помощью огромных долгов.
Средняя стоимость недвижимости в прошлом году в девять раз превышала доход работающего полный рабочий день в Англии, по сравнению с 7,6 раза в 2019 году и 6,4 раза в 2009 году.
В 2002 году цены были всего в 4,9 раза выше дохода.
По данным Управления национальной статистики, даже покупатели, впервые выбравшие более дешевый сегмент рынка, столкнулись с соотношением цены и дохода в 4,8 в 2020 году. На рубеже веков этот показатель составлял 3,1, а в 1986 году он всего в 2,3 раза превышал прибыль.
Новичкам обычно приходится откладывать залог в размере 20 процентов от стоимости своей недвижимости, который часто достигает многих десятков тысяч фунтов стерлингов.
В предыдущие десятилетия это было явно не по карману. Критическая разница между нынешним рынком и рынком 1980-х или даже начала 2000-х – процентные ставки.
Ипотечные кредиты по-прежнему доступны – платежи по ипотечным кредитам в процентах от дохода
Стоимость заимствований во многих странах мира снижалась на протяжении десятилетий, очевидная победа над инфляцией позволила центральным банкам удерживать ставки на низком уровне, а такие факторы, как глобализация, открыли гигантские резервы сбережений по всему миру, что привело к снижению рыночного курса наличных денег. .
Еще в 1986 году базовая ставка Банка Англии колебалась между 10 и 12 процентами.
После кратковременного падения до перегрелись, и в 1989 году ставки поднялись почти до 15 процентов.
За этим последовал крах и прекращение участия Великобритании в механизме обменного курса, а базовая ставка упала ниже 6 процентов.
Банк Англии получил операционную независимость в 1997 году, сначала подняв процентные ставки до 7,5 процента, затем колебался между 3,5% и 5,75% в течение следующего десятилетия по мере того, как экономический цикл колебался.
Затем наступил финансовый кризис. Это был кризис исторических масштабов. Банк изо всех сил боролся за спасение экономики.
Они перепробовали все: снизили ставки до ранее неизвестного уровня 0,5%, запустили электронные печатные станки, чтобы накачать деньги в финансовую систему, и опробовали новые хрипы, чтобы гарантировать, что банки переложили на покупателей сверхнизкие затраты по займам.
Каждое новое потрясение — Брексит, пандемия — встречалось все большим смягчением.
Борьба за поиск залога
Покупатели жилья упивались постоянно снижающейся стоимостью займа или, по крайней мере, извлекали из нее максимальную пользу. , способствуя быстрому восстановлению цен после кредитного кризиса.
Еще в 1989 году, когда цены были в несколько раз ниже, чем сегодня, а базовая ставка Банка Англии, составлявшая более 13%, была в 130 раз выше, чем прошлогодняя 0,1%, средние платежи по ипотечным кредитам первого покупателя составляли почти четверть их доход.
К 2020 году, несмотря на стремительный рост цен и неудовлетворительный рост заработной платы, крайне низкие ставки означали, что раздутые ипотечные кредиты новых покупателей поглотили всего 17% их доходов.
Буму способствовала готовность банков и строительных обществ предоставлять кредиты более свободно. Депозиты больше, чем раньше: по данным Совета ипотечных кредиторов, сбережения в размере 5% от стоимости дома были типичны для покупателей, впервые покупающих жилье в 1990-х годах, а к 2007 г. в среднем составляли 10%. была обычная сумма, предлагаемая теми, кто вступает на первую ступеньку лестницы, согласно данным отраслевой группы UK Finance.
Депозиты теперь дороже для тех, кто впервые покупает – Депозит в % от цены дома
As депозиты выросли за пределы досягаемости все большего числа покупателей, схемы субсидирования были направлены на то, чтобы шоу продолжалось.
Например, с 2013 года почти 350 000 человек взяли ссуды под акции в рамках программы Джорджа Осборна Help To Buy, предложив поддержку в размере 21 млрд фунтов стерлингов тем, кто изо всех сил пытался накопить депозиты достаточно быстро, чтобы не отставать от цен.
Shared собственность позволяет людям покупать всего одну четверть дома, а затем увеличивать эту долю с течением времени. В настоящее время более 200 000 объектов недвижимости, в основном предоставленных жилищными ассоциациями, находятся в совместной собственности.
Правительство хочет поощрять это и сократило минимальную сумму покупки с 25% до всего 10%.
Тем не менее, покупка на рынке на этих уровнях по-прежнему сопряжена с серьезными трудностями, поскольку семьи изо всех сил пытаются наскрести достаточно большой депозит и показать кредиторам, что они могут обслуживать долг, даже если процентные ставки резко вырастут.
Подталкивание генерирующей ренты к рабочей силе
Покупатели теперь вынуждены брать дело в свои руки, напрягая себя, чтобы подняться на ступеньку выше цен. двигаться полностью вне досягаемости.
27-летнему Джеймсу только что приняли предложение о покупке квартиры с одной спальней за 250 000 фунтов стерлингов в Брайтоне рядом с кадровым агентством, где он работает.
«Отличное местечко. Это не самая большая вещь в мире, но она идеальна для меня — меньше содержать в чистоте и меньше греть», — говорит он.
«Цены на данный момент астрономические, и они только растут. , и не говоря уже о темпах инфляции, которые мы наблюдаем в настоящее время, это действительно тяжелое время, чтобы подняться по лестнице».
Поэтому, чтобы снизить ежемесячные расходы, он продлил срок кредита.
«Я подал заявку на 35-летнюю ипотеку с двухлетней фиксированной ставкой, — говорит он.
Это становится все более распространенным явлением. Еще в 2005 году средний первый покупатель брал ипотечный кредит сроком на 25 лет и шесть месяцев.
По данным UK Finance, к концу 2021 года средний возраст составлял почти 29 лет. Более длительные сроки означают более низкие ежемесячные платежи за счет более высоких процентов в конце. Ожидается, что одна треть кредитов выдается на срок более трех десятилетий.
Что касается его возраста, то когда-то Джеймс был совершенно обычным человеком – на протяжении 1970-х и большей части 1980-х средний покупатель был 26 или 27. К 2000-м годам средний показатель вырос до 30, а сейчас составляет чуть меньше 32.
Некоторые вообще отказались от приобретения дома. Доля британцев, имеющих собственный дом, резко возросла в 1980-е годы, чему способствовала политика, в том числе право Маргарет Тэтчер на покупку для арендаторов муниципальных домов.
В 1980 году, по данным Английского жилищного обследования, чуть менее 57% были собственниками жилья. К 2003 году более семи из десяти владели собственным домом.
Но это был звездный час. В настоящее время менее 65 процентов владеют жильем, при этом частное сдаваемое в аренду жилье стало самым быстрорастущим рынком жилья с начала века.
В политическом плане эффект этого сдвига заключается в создании поколения арендаторов, которые с большей вероятностью проголосуют за лейбористов. Мейденхед, где Герберты борются за дом, находится в 20 минутах езды от Уокингема, где в четверг консерваторы впервые за два десятилетия потеряли контроль над советом.
Около 46% частных арендаторов. голосовали за лейбористов на последних выборах, гораздо больше, чем за любую другую партию, а 315 из 365 мест тори имели уровень владения жильем выше среднего.
Считается, что рост цен в Лондоне является одной из причин, многолетнее превращение города в оплот лейбористов, поскольку часть работающего населения была вынуждена арендовать жилье на длительный срок.
Снятие жары с рынка
Эти признаки напряжения показывают, что на таком дорогом рынке есть уязвимые места. Решающие факторы роста цен рискуют быть обращенными вспять. Наиболее заметно то, что долгосрочная ставка на снижение процентных ставок может вот-вот иссякнуть.
Банк Англии повышал процентные ставки на четырех заседаниях по вопросам политики подряд при управляющем Эндрю Бейли, отправляя свою базовую ставку с 0,1% до 1% с декабря.
Любой, кто ищет ипотечный кредит, заметит: средняя ставка по кредиту с депозитом в 25 процентов почти удвоилась с минимума в 1,2 процента в сентябре 2021 года до чуть более 2,3 процента в прошлом месяце.
Это равнозначно погашению дополнительной суммы. 109 фунтов стерлингов в месяц для типичного кредита в размере 200 000 фунтов стерлингов, или увеличение почти на 14 процентов в общем счете.
Ставки только начали расти. Финансовые рынки ожидают, что базовая ставка Банка через год достигнет 2,5%, что более чем вдвое превышает текущий уровень.
Это представляет собой дыру в карманах новых покупателей, а также угрозу для перевозчиков и боль для всех, кто пользуется отслеживающей или переменной ипотекой.
Бен Бродбент, заместитель управляющего Банка Англии, говорит, что когда Что касается семейных финансов, то даже этот рост меркнет по сравнению со скачком стоимости жизни из-за счетов за электроэнергию, которые вырастут еще на 40% в октябре.
«Влияние более высоких процентных ставок на ипотеку платежи составят лишь небольшую долю неблагоприятных и неизбежных последствий роста цен на импорт», — говорит он.
«Я был бы удивлен, если бы это было намного больше, чем одна десятая роста. Это неблагоприятное положение, в котором мы находимся».
Инфляция уже составляет 9%, по оценке Банка, а ежегодный рост цен достигает 10% в последние месяцы года — достаточно большой удар по повернуть экономику вспять.
Этот рост цен, в свою очередь, подтолкнул Банк к повышению процентных ставок, что нанесло двойной удар по заемщикам.
Инфляция означает, что потенциальным покупателям становится все труднее откладывать средства на депозит, а также убеждать ипотечных кредиторов в том, что они могут позволить себе растущие счета.
Повышение арендной платы также съедает сбережения покупателей. Стоимость аренды выросла более чем на 6% в Северной Ирландии и почти на 4% в Ист-Мидлендсе за последний год, хотя лондонский рынок все еще не оправился от пандемии и ухода из городов: арендная плата в столице выросла всего на 0,4%. полного прекращения карантина.
Банки уже проявляют осторожность.
Опрос кредиторов, проведенный Банком Англии, показал, что доступность ипотечных кредитов в первом квартале немного снизилась, это первое падение с пика Covid, при этом банки намерены еще больше сократить кредитование в текущем квартале.
Это уже касается покупателей.
“Четыре, пять, шесть недель назад я заметил, что объем запросов снизился, а сделки заняли больше времени”, – говорит Джереми Лиф, агент по недвижимости в Финчли на севере Лондон.
Вдобавок ко всему, политика правительства усиливает давление. В прошлом месяце выросли взносы в национальное страхование, что привело к сокращению заработной платы работников. Налоговые пороги заморожены, поэтому даже субинфляционное повышение заработной платы приведет к более высоким платежам по подоходному налогу.
Банк Англии ожидает, что реальные располагаемые доходы рабочих после уплаты налогов и инфляции упадут на 3,25%. год, самое большое падение с начала регистрации в 1990 году. В следующем году они снова упадут на 0,25%.
Между тем платежи по гербовым сборам растут все выше, а фиксированные пороги в сочетании с растущими ценами приводят к тому, что все больше домов попадает в более высокие налоговые категории и увеличивает стоимость переезда.
Годовой доход правительства от налогов на сделки с недвижимостью будет расти. с 13,8 млрд фунтов стерлингов в 2020–2021 годах, включая длительные налоговые каникулы, до более чем 19 млрд фунтов стерлингов к 2026–2027 годам.
Между тем в следующем году заканчивается действие программы Help To Buy.
> <р>Эндрю Уишарт из Capital Economics ожидает, что к концу этого года цены замедлятся до полной остановки, а затем в 2023 и 2024 годах пойдут вспять. увеличение их счетов.
«Повышение процентных ставок — только начало», — говорит он, предсказывая, что Банку предстоит долгая борьба с инфляцией.
Он не предвидит краха , но, безусловно, наступит новая эра нерешительности, в которой некоторые из недавних резких подъемов будут сведены на нет, поскольку цены упадут на 5 процентов за два года.
Спрос уже снижается: «Поиски в Интернете падают и сейчас упали до самого низкого уровня с мая 2020 года», — говорит он. На первых порах предложения и транзакции последуют его примеру.
Осталось ли что-нибудь, чтобы поддержать цены?
Причина, по которой Уишарт не ожидает полного краха, заключается в том, что на рынке все еще есть некоторые подпорки.
Во-первых, подавляющее большинство домовладельцев с ипотечными кредитами защитили себя, зафиксировав свою процентную ставку.
Это означает, что они не сразу почувствуют эффект от более высоких затрат по займам, и поэтому должны избегать огромных волн продаж, которые произошли, например, в начале 1990-х годов.
Эти массовые распродажи вызывают падение цен, панику. банки и отталкивают покупателей, вызывая самоусиливающуюся спираль спада.
Десять лет назад более 70% ипотечных заемщиков имели плавающие ставки. Менее одного из пяти зафиксировали свою ставку более чем на два года.
Теперь, как показывают данные Банка Англии, ситуация обратная. Только 18% находятся в обращении, в то время как более половины заблокированы, что защищает их низкие затраты по займам, поскольку Банк начинает наращивать ставки.
Ник Лиминг, председатель агентства недвижимости Jackson-Stops, говорит, что покупатели “спешат оформить ипотечный кредит”. Это означает, что в случае краткосрочного повышения спроса перед повышением ставок можно получить выгоду от низкой стоимости займа. .
Эти расходы действительно невелики: еще в худшие моменты 1990-х годов домохозяйства выплачивали более 12% своего дохода на проценты по долгу, не считая погашения капитала, или один фунт из каждых восьми, которые они заработали. .
Сейчас это всего 3,3%, или один фунт на каждые 30.
Отчасти это преднамеренная стратегия регулирующих органов, которые заставили банки проводить стресс-тестирование доходов покупателей, чтобы убедиться, что они смогут выдержать резкий рост расходы по займам, прежде чем они смогут претендовать на ипотеку.
Также помогает то, что базовая экономика стала сильнее, чем в начале 1990-х или во время финансового кризиса. Безработица выросла до двузначных цифр и достигла 10,5% в 1993 году и выросла до 8,5% в 2011 году. Это означало, что владельцы потеряли свои доходы и были вынуждены продать свои дома.
В настоящее время безработица составляет 3,8% и, как ожидается, снизится. до 3,6%, самого низкого уровня с начала 1970-х годов. Банк Англии ожидает, что к середине этого десятилетия этот показатель вырастет до 5,5%, но это все еще ниже стандартов, обычно требуемых для обвала рынка недвижимости.
В то же время ожидается, что структурные изменения в экономике будут оказывать повышательное давление на цены.
Реформы планирования, направленные на высвобождение земли для строительства, увеличение предложения и, таким образом, упрощение ее покупки, были отменены, когда правительство проиграло дополнительные выборы в Чешам и Амершам либерал-демократам в 2021 году.
Тем временем Рынок жилья достиг новых высот во время пандемии отчасти из-за моды на надомную работу, которая лишь частично изменилась. Это означает, что владельцы проводят больше времени в своей собственности, им требуется больше офисных площадей и они могут тратить больше денег, если будут меньше тратить на железнодорожные билеты и бензин.
Мартин Бек, главный экономический советник EY Item Club, говорит, что большинству владельцев следует избегать боли, связанной с более высокими процентными ставками, по крайней мере, на время.
«80% ипотечных акций — это фиксированная ставка, поэтому нужно время, чтобы изменения Банка Англии вступили в силу», — говорит он.
Кроме того, у большинства домовладельцев даже нет ипотеки. Около 30% домов в Англии заняты владельцами с кредитом, но 35% находятся в полной собственности. Это большинство вообще не почувствует давления процентных ставок.
В то же время, по словам Бек, наибольшее давление от инфляции испытывают домохозяйства с низкими доходами, а не те более обеспеченные семьи, которые, как правило, владеют домами.
Это означает давление со стороны ставок, ипотечных кредитов и Инфляция обрушится на тех, у кого нет собственности: на тех, кто обнадеживает покупателей, включая Кэти Герберт.
«Главная проблема с ростом процентных ставок заключается в том, что рынок заимствований в целом становится намного больше. осторожно, кредитование жестче, ограничения больше, депозит должен быть больше», — говорит она.
“С течением времени цены на жилье и займы становятся все более недоступными, и то, что я думал, что смогу купить, скажем, шесть месяцев назад, сильно отличается от того, что я мог бы купить сейчас”.
Хотя эксперты расходятся во мнениях относительно того, когда может произойти крах, что может его вызвать или насколько серьезным он будет, цены на жилье почти наверняка в конечном итоге упадут. Предыдущие падения происходили без особых предупреждений и причиняли страдания миллионам домовладельцев.
Цены упали на 20% в период с 1989 по 1993 год, вызванные скачком процентных ставок, и потребовались годы, чтобы восстановиться. В конце 2000-х финансовый кризис спровоцировал резкое падение на 19%. Падение в таком масштабе сейчас приведет к тому, что легионы новых покупателей окажутся в отрицательном капитале, некоторые на целых 100 000 фунтов стерлингов.
В конце концов появится искра для нового кризиса. Поскольку ставки по ипотечным кредитам растут, стоимость жизни кусается, а безработица начинает медленно расти, головокружительные высоты, достигнутые рынком за последнее десятилетие, могут просто увеличить масштабы падения.
Recent Comments