Выводы отчета Палаты представителей показали, на что пошли фирмы, чтобы увеличить прибыль от собственности: «Они готовы разрушить чью-то жизнь»
Элизабет Уоррен и другие законодатели стремятся обеспечить больше прав арендаторов на этой неделе после того, как годичное расследование Палаты представителей пришло к выводу, что четыре корпоративных арендодателя агрессивно выселили тысячи людей, особенно в цветных сообществах, несмотря на моратории штата и федерального правительства на выселение в первые дни пандемии. Они сделали это, вводя в заблуждение и обманывая жильцов, вплоть до ложного обвинения жильцов в том, что они пренебрегают своими детьми.
На прошлой неделе специальный подкомитет Палаты представителей по кризису с коронавирусом сообщил, что в течение первых 16 месяцев пандемии четыре фирмы — Siegel Group, Pretium Partners, Ventron Management и Invitation Homes — подали почти 15 000 уведомлений о выселении в период с марта 2020 года по июль 2021 года, более трех раз. больше, чем показывали ранее общедоступные данные.
«Эти четыре компании подали иски о выселении не из-за финансового принуждения, а скорее, когда они либо получали рекордную прибыль, делая крупные инвестиции в расширении или получении значительной государственной поддержки», — говорится в отчете Палаты представителей.
Следователи Дома указали на Siegel Group, которая управляет 12 000 квартир в восьми штатах, как на «уникально вопиющую». Руководители и управляющие недвижимостью «обманом» выманивали арендаторов из их квартир способами, противоречащими федеральному законодательству. Документы, полученные подкомитетом, показали, что исполнительный директор Siegel даже распорядился и распространил постановление суда, в котором неверно говорилось, что мораторий CDC на выселение больше не действует.
В деле от мая 2021 года руководитель компании якобы приказал управляющему недвижимостью передать арендатору копию судебного постановления после 17:00, чтобы арендатор не мог никому позвонить для проверки, надеясь, что она освободит собственность в выходные. В другом приказе старшего руководителя менеджерам в Техасе указывалось, что они пытаются заменить работающий кондиционер в квартире в Сан-Антонио неработающим кондиционером и в случае чего вызывать «Службу защиты детей». у арендатора в квартире были дети — якобы для того, чтобы создать впечатление нерадивости родителей. В Техасе ложное сообщение о жестоком обращении с детьми или пренебрежении к ним считается уголовным преступлением.
Несмотря на получение почти 1,8 млн долларов в виде помощи в аренде в соответствии с Законом о заботах, а также федеральный кредит в размере 2,3 млн долларов в рамках Программы защиты зарплаты, Сигел выселил 89 арендаторов, у которых были ожидающие рассмотрения заявки на помощь в аренде. Более того, следователи обнаружили, что компания Ventron, которая подала более 4000 заявлений о выселении в течение 16 месяцев, несмотря на то, что ей принадлежало 8000 квартир, и Pretium Partners применяли строгую политику подачи заявлений о выселении после одного месяца невыплаты арендной платы, несмотря на то, что она арендаторам часто требовалось три месяца, чтобы получить средства на помощь в аренде жилья.
В целом, выселения несоразмерно изменили жизнь бедняков и цветных арендаторов, особенно чернокожих арендаторов, которые сталкиваются со значительно более высокими показателями выселения, чем представители других рас. В исследовании, проведенном в апреле 2021 года некоммерческой организацией Private Equity Stakeholder Project, которая отслеживает заявки на выселение от корпоративных арендодателей, была рассмотрена практика Pretium Partners, которой принадлежит более 55 000 домов в США, в двух округах Джорджии с преобладанием чернокожих и в двух округах с преобладающим населением. Белые округа Флориды со схожими средними доходами. Они обнаружили, что компания Pretium подала в четыре раза больше заявлений о выселении в округах с преобладанием чернокожих, чем в округах с преобладанием белых.
В основе многих выселений лежат частные инвестиционные компании и другие «неиндивидуальные инвесторы», которые за последние два десятилетия все чаще приобретали недвижимость и сдавали ее в аренду. В целом доля арендуемой недвижимости, принадлежащей этим инвесторам, выросла с 18% в 2001 г. до 26% в 2018 г. В отчете Гарвардского объединенного центра жилищных исследований за 2022 г. индивидуальные инвесторы» достигли самого высокого уровня за два десятилетия к концу 2021 года.
Выступая перед Комитетом по путям и средствам Палаты представителей в конце июня, Элора Рэймонд, доцент кафедры городского планирования Технологического университета Джорджии, отметила, что институциональные инвесторы начали обосновываться в кварталах чернокожих и латиноамериканцев в районе Санбелт, в частности, во время кризиса лишения права выкупа в 2008. С тех пор они распространились по стране, и исследование Национальной ассоциации риелторов показало, что институциональных инвесторов привлекает покупка недвижимости «с высокой плотностью групп меньшинств, особенно чернокожих домохозяйств».
В 2015 году она стала соавтором отчета для Федерального резервного банка Атланты, в котором было обнаружено, что институциональные инвесторы подали два уведомления о выселении на каждые 10 домов, которыми они владели, что выше, чем общий уровень выселения в Атланте. «Вы ослабляете структуру сообщества, которая должна существовать, когда один человек попадает в беду», — сказал Рэймонд The Guardian. «Когда их много, тестируется все сообщество». В своих показаниях она указала на последующее исследование, проведенное в 2021 году, которое показало, что выселения из-за покупки собственности корпоративными арендодателями «были связаны с резким ростом числа выселений, а также с долгосрочной джентрификацией и перемещением чернокожих общин в Атланте».
Выводы отчета Палаты представителей, по словам Рэймонда, показывают, «до каких пределов эти фирмы собираются взимать с людей больше ренты, чтобы получать больше прибыли от своей собственности».
«Они готовы разрушить чью-то жизнь».
Питер Хепберн, доцент социологии в Университете Рутгерса в Ньюарке и научный сотрудник Лаборатории выселения, сказал The Guardian, что отчет Палаты представителей раскрывает «только верхушку айсберга» о практике выселения институциональных инвесторов и подкрепляет прошлые исследования. о том, как арендодатели обращались с арендаторами до пандемии.
15 000 выселений, рассмотренных подкомитетом Палаты представителей, — это лишь часть из миллиона, поданных в шести штатах и 31 городе с середины марта 2020 года, что свидетельствует о том, что масштабы проблемы и лица, подвергающиеся наибольшему риску, занижены. «Это подчеркивает необходимость знать больше о том, кто владеет арендными домами в наших городах», — сказала Хепберн.
Во время слушаний в Сенате о кризисе арендной платы в Америке во вторник Элизабет Уоррен призвала к создание Бюро защиты арендаторов для привлечения арендодателей к ответственности за агрессивные методы выселения.
Бюро, по словам Уоррена, позволит арендаторам подавать жалобы на действия арендодателей и «предоставлять федеральные и местные чиновники с данными, которые им необходимы для обеспечения соблюдения законов о защите арендаторов». Дайан Йентель, президент Коалиции жилья с низким доходом, заявила во время слушаний, что такое бюро «могло бы предотвратить невыразимый ущерб и выселения некоторых из наиболее маргинализированных людей».
«Если бы она была у нас сегодня, это помогло бы еще больше усилить защиту арендаторов, предотвратить вопиющее повышение арендной платы и позволить арендаторам привлечь к ответственности своих арендодателей», — добавил Йентель.
Свежие комментарии